Un formulario en blanco de escritura de transferencia al fideicomiso de California, mostrado a modo de ilustración.
Respuesta rápida: ¿cómo pongo mi casa de California en mi living trust?
- Usted firma una escritura de transferencia al fideicomiso que otorga la casa de usted, como propietario, a usted como fiduciario de su fideicomiso.
- Todas las personas que figuran en el título registrado firman exactamente como aparece su nombre en su escritura de titularidad vigente (vesting deed).
- ¿Está casado, pero solo un cónyuge figura en el título, y quiere un fideicomiso conjunto? Dos escrituras, en orden: primero una escritura de transferencia entre cónyuges (interspousal transfer grant deed) y luego la escritura de transferencia al fideicomiso.
- Cada escritura se registra con su propio Informe Preliminar de Cambio de Propietario (PCOR).
- Usted mismo la registra ante el registrador de su condado, después de firmarla ante un notario.
- Impuesto predial: una transferencia a su fideicomiso revocable no es un cambio de propietario (Revenue and Taxation Code 62(d)).
Nuestra escritura de transferencia al fideicomiso preparada por una abogada cuesta $100 por propiedad, agregada a su living trust.
Un living trust de California es un conjunto de instrucciones para los bienes que el fideicomiso posee. Firmar el fideicomiso no pasa su casa al fideicomiso. Hasta que una escritura transfiera la casa a usted como fiduciario, la casa sigue a su propio nombre, fuera del fideicomiso. Este artículo trata de esa escritura: qué es, qué escritura o escrituras necesita su situación y qué debe llevar al registrador del condado.
Qué hace una escritura de transferencia al fideicomiso
Una escritura de transferencia al fideicomiso es una escritura de traspaso (grant deed) en la que usted, el propietario actual, otorga la propiedad a usted mismo como fiduciario de su living trust. La escritura nombra el fideicomiso y su fecha. Usted sigue viviendo en su casa como antes.
Lo que cambia es el título registrado. Una vez registrada la escritura, los registros del condado muestran al fiduciario de su fideicomiso como propietario, y la casa queda cubierta por las instrucciones de su fideicomiso para la incapacidad y el fallecimiento.
La regla que confunde a muchos: los firmantes deben coincidir con el título registrado
La persona o las personas que firman la escritura de transferencia al fideicomiso deben coincidir exactamente con el título registrado, tal como aparece en la escritura de titularidad vigente, es decir, la escritura con la que usted adquirió la casa. Si la escritura de titularidad dice "Maria L. Lopez", ella firma como Maria L. Lopez, no como "Maria Lopez". Si dos personas figuran en el título, firman las dos. Antes de preparar nada, obtenga una copia de la escritura de titularidad vigente y revise cada nombre y cómo se tiene el título.
¿Qué escritura necesito?
Busque su situación en la tabla. El número indica cuántas escrituras se registran, y cada escritura va al registrador con su propio PCOR.
| Su situación | Escrituras necesarias, en orden | Quién firma | PCOR | Impuesto predial |
|---|---|---|---|---|
| Usted es la única persona en el título y la casa pasa a su fideicomiso. | 1 escritura Escritura de transferencia al fideicomiso. |
Usted, exactamente como aparece su nombre en la escritura de titularidad. | Un PCOR con la escritura. | No es un cambio de propietario: transferencia a un fideicomiso revocable (RTC 62(d)). |
| Ambos cónyuges figuran en el título y la casa pasa a su fideicomiso conjunto. | 1 escritura Escritura de transferencia al fideicomiso. |
Ambos cónyuges, cada uno exactamente como aparece en la escritura de titularidad. | Un PCOR con la escritura. | No es un cambio de propietario (RTC 62(d)). |
| Usted está casado, solo un cónyuge figura en el título y quiere la casa en su fideicomiso conjunto. | 2 escrituras Primera: escritura de transferencia entre cónyuges que pone a ambos cónyuges en el título. Segunda: escritura de transferencia al fideicomiso conjunto. |
Escritura 1: ambos cónyuges. El cónyuge que figura en el título firma como otorgante, exactamente como aparece en la escritura de titularidad, y el otro cónyuge también firma. Escritura 2: ambos cónyuges, tal como figuran en la escritura 1. |
Dos PCOR: uno con cada escritura, registradas en ese orden. | Escritura 1: una transferencia entre cónyuges no es un cambio de propietario (RTC 63). Escritura 2: no es un cambio de propietario (RTC 62(d)). |
| Usted tiene más de una propiedad en California. | 1 por propiedad Una escritura de transferencia al fideicomiso por separado para cada propiedad (y el orden de dos escrituras descrito arriba para cualquier propiedad que lo necesite). |
Quien figure en el título registrado de esa propiedad. | Un PCOR con cada escritura. | Las mismas reglas de arriba, propiedad por propiedad. |
Por qué dos escrituras, y por qué en ese orden
Una escritura de transferencia al fideicomiso solo puede ser firmada por las personas que figuran en el título registrado. Si la casa está a nombre de un solo cónyuge y el fideicomiso conjunto de la pareja es el que debe tenerla, la primera escritura pone a ambos cónyuges en el título, y solo entonces pueden los dos firmar la escritura de transferencia al fideicomiso. Ambos cónyuges firman esa primera escritura ante un notario: el cónyuge que figura en el título como otorgante, y el otro cónyuge también. Inscríbalas en ese orden, cada una con su propio PCOR, para que los registros del condado muestren la cadena: un cónyuge, luego ambos cónyuges, luego el fiduciario.
Impuesto predial: no es un cambio de propietario
Dos secciones del Revenue and Taxation Code dicen que estas escrituras no son un cambio de propietario:
- Transferencias a su fideicomiso. La sección 62(d) excluye "[c]ualquier transferencia por el fideicomitente, o por el cónyuge o la pareja de hecho registrada del fideicomitente, o por ambos, a un fideicomiso mientras (1) el transferente sea el beneficiario actual del fideicomiso, o (2) el fideicomiso sea revocable". Un fideicomiso revocable en vida estándar cumple con ese requisito.
- Transferencias entre cónyuges. La sección 63 dispone que un cambio de propietario "no incluirá ninguna transferencia entre cónyuges", incluida "[l]a creación, transferencia o extinción, únicamente entre cónyuges, de cualquier interés de copropietario". Eso cubre la escritura de transferencia entre cónyuges en el orden de dos escrituras.
Impuesto de transferencia y tarifas de registro
Impuesto documental de transferencia
El Revenue and Taxation Code 11930 dice que el impuesto documental de transferencia no se aplica a una escritura que transfiere bienes inmuebles "por razón de dicha donación en vida (inter vivos) o por razón del fallecimiento de cualquier persona", cuando la propiedad se "transfiere directamente a cualquier persona o entidad, o en fideicomiso en beneficio de ella". Si usted pasa su propia casa a su propio fideicomiso como donación, sin pago alguno, esta es la sección que dice que el impuesto no se aplica a esa escritura.
La tarifa SB2 de $75 y la exención para propietarios ocupantes
El Government Code 27388.1 agrega una tarifa de registro de $75 "por cada transacción individual por parcela de bienes inmuebles", y la tarifa "no excederá de doscientos veinticinco dólares ($225)". Aquí importan dos exenciones:
- Un documento "registrado en relación con una transferencia de bienes inmuebles que son una vivienda residencial a un propietario ocupante".
- Un documento registrado en relación con una transferencia sujeta al impuesto documental de transferencia.
Una casa en la que usted vive puede encajar en la exención para propietarios ocupantes. Una propiedad de alquiler u otra propiedad en la que usted no vive no encaja en ella, y como una donación a su fideicomiso no está sujeta al impuesto documental de transferencia según la sección 11930, la segunda exención tampoco ayuda. Espere pagar la tarifa de $75 en esas propiedades. El registrador del condado decide si aplica una exención y cobra además sus propias tarifas de registro.
El PCOR
El Informe Preliminar de Cambio de Propietario (Preliminary Change of Ownership Report) proviene del Revenue and Taxation Code 480.3. El formulario lo completa el adquirente (transferee), y "será firmado por el adquirente o por un funcionario del adquirente" y "no será firmado por un agente que actúe en nombre del adquirente". En una escritura de transferencia al fideicomiso, el adquirente es usted como fiduciario. Registre cada escritura junto con su propio PCOR completado.
La sección 480.3 también permite al registrador "cobrar una tarifa de registro adicional de veinte dólares ($20)" cuando "un documento que evidencia un cambio de propietario se presenta al registrador para su registro sin la presentación simultánea de un informe preliminar de cambio de propietario". Registrar cada escritura con su propio PCOR evita que surja esa cuestión.
Lista de verificación de su paquete de registro
Siga estos pasos en orden. Si su situación necesita dos escrituras, complete el paquete 1 y el paquete 2 e inscríbalos en ese orden.
Confirme el título registrado
- Obtenga una copia de la escritura de titularidad vigente de cada propiedad.
- Anote cada nombre exactamente como aparece en el título registrado.
- Para la escritura de transferencia al fideicomiso, confirme que los otorgantes son las personas que figuran en el título registrado, exactamente como aparecen en esa escritura de titularidad (en el orden de dos escrituras, ambos cónyuges, tal como figuran en la escritura de transferencia entre cónyuges).
- Para la escritura de transferencia al fideicomiso, confirme que el adquirente es el fiduciario de su fideicomiso, con el nombre y la fecha del fideicomiso tal como aparecen en su fideicomiso.
- Para una escritura de transferencia entre cónyuges, confirme que el otorgante es el cónyuge que figura en el título, exactamente como aparece en la escritura de titularidad, y que los adquirentes son ambos cónyuges.
- Si solo un cónyuge figura en el título y la casa va a pasar a un fideicomiso conjunto, confirme que tiene ambas escrituras: la escritura de transferencia entre cónyuges y la escritura de transferencia al fideicomiso.
Escritura de transferencia entre cónyuges (interspousal transfer grant deed)
- Ambos cónyuges firman ante un notario público: el cónyuge que figura en el título como otorgante, exactamente como aparece en la escritura de titularidad, y el otro cónyuge también.
- Un PCOR completado para esta escritura, firmado por el adquirente.
- Inscríbala primero.
Escritura de transferencia al fideicomiso
- Todas las personas que figuran en el título registrado firman ante un notario público, exactamente como aparecen sus nombres en el título registrado.
- Un PCOR completado para esta escritura, firmado por usted como fiduciario.
- Las tarifas de registro del condado, y la tarifa SB2 de $75 a menos que aplique una exención.
- Inscríbala ante el registrador de su condado, después del paquete 1 si lo tiene.
Guarde el comprobante
- Guarde la escritura registrada, con sus datos de registro, junto con los documentos de su fideicomiso.
- Incluya la propiedad en el anexo de bienes de su fideicomiso si aún no está allí.
- Repita el proceso con cada propiedad adicional en California.
Errores comunes
- Firmar con una versión distinta de su nombre a la que aparece en el título registrado.
- Dejar fuera de la escritura a alguien que figura en el título. Todas las personas que figuran en el título registrado firman.
- Omitir la primera escritura cuando solo un cónyuge figura en el título y la casa está destinada al fideicomiso conjunto.
- Registrar las dos escrituras fuera de orden, o con un solo PCOR para ambas.
- Firmar el fideicomiso pero nunca registrar una escritura. La casa entonces queda fuera del fideicomiso.
Haga preparar la escritura junto con su fideicomiso
Nuestra escritura de transferencia al fideicomiso preparada por una abogada cuesta $100 por propiedad, agregada a su living trust ($400 individual, $500 pareja). Usted la firma ante un notario y la registra usted mismo ante el registrador de su condado, junto con su PCOR, y paga las tarifas del condado.
Si solo un cónyuge figura en el título y la casa va a pasar a su fideicomiso conjunto, la escritura de transferencia entre cónyuges va primero. Llame al (818) 337-4071 para pedirla junto con su fideicomiso.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una escritura de transferencia al fideicomiso (trust transfer deed) en California?
Es la escritura que pasa su casa de California de su propio nombre a su living trust. Usted, como propietario, otorga la propiedad a usted mismo como fiduciario de su fideicomiso. En el caso de una casa, la transferencia al fideicomiso se hace con una escritura que usted firma ante un notario y registra ante el registrador de su condado.
¿Poner mi casa en mi living trust es un cambio de propietario para el impuesto predial?
El Revenue and Taxation Code 62(d) dice que una transferencia a un fideicomiso no es un cambio de propietario mientras el transferente sea el beneficiario actual del fideicomiso o el fideicomiso sea revocable. Un fideicomiso revocable en vida estándar cumple con ese requisito.
¿Se paga impuesto documental de transferencia en una escritura de transferencia al fideicomiso?
El Revenue and Taxation Code 11930 dice que el impuesto documental de transferencia no se aplica a una escritura que transfiere bienes inmuebles por razón de una donación en vida (inter vivos) o por razón de fallecimiento, ya sea directamente a cualquier persona o entidad o en fideicomiso en beneficio de ella. Si usted pasa su propia casa a su propio fideicomiso como donación, sin pago alguno, esta es la sección que dice que el impuesto no se aplica a esa escritura.
¿Tengo que pagar la tarifa de registro SB2 de $75?
El Government Code 27388.1 cobra $75 por cada transacción individual por parcela, hasta un máximo de $225. Exime a los documentos registrados en relación con una transferencia de bienes inmuebles que son una vivienda residencial a un propietario ocupante. Una casa en la que usted vive puede calificar; una propiedad de alquiler u otra propiedad en la que usted no vive no encaja en esa exención. El registrador del condado decide si aplica una exención.
Solo uno de nosotros figura en el título. ¿Cómo ponemos la casa en nuestro fideicomiso conjunto?
Dos escrituras, en orden. Primero, una escritura de transferencia entre cónyuges (interspousal transfer grant deed), firmada por ambos cónyuges ante un notario (el cónyuge que figura en el título como otorgante, exactamente como aparece en la escritura de titularidad, y el otro cónyuge también), pone a ambos cónyuges en el título. Segundo, la escritura de transferencia al fideicomiso, firmada por ambos cónyuges, pasa la casa al fideicomiso conjunto. Cada escritura se registra con su propio PCOR, primero la escritura entre cónyuges.
¿Quién registra la escritura de transferencia al fideicomiso?
Usted. Después de firmar ante un notario, usted registra la escritura junto con su PCOR ante el registrador de su condado y paga las tarifas de registro del condado.
¿Cuánto cuesta una escritura de transferencia al fideicomiso con Living Trust California?
$100 por propiedad por una escritura de transferencia al fideicomiso preparada por una abogada, agregada a su living trust. Usted la firma ante un notario y la registra usted mismo ante el registrador de su condado, junto con el PCOR, y paga las tarifas del condado.
Descargo de responsabilidad
La información de esta página tiene fines educativos y no constituye asesoría legal.
Para recibir asesoría sobre su situación específica, consulte a un abogado de planificación patrimonial con licencia en California.
Acerca de: Rozsa Gyene, abogada de planificación patrimonial en California, Colegio de Abogados de California n.º 208356, más de 25 años de experiencia. Práctica enfocada en living trusts de California, proceso de sucesión (probate) y administración de patrimonios.
