Impuesto predial con un living trust en California
Datos clave sobre los living trusts y el impuesto predial de California:
- Transferir la casa AL fideicomiso: NINGÚN aumento del impuesto predial (excluido de la reevaluación)
- Cuando usted fallece: un hijo puede heredar su residencia principal con su base del impuesto predial de la Prop 13 si el hijo la convierte en su residencia principal
- Reglas de la Prop 19 (feb 2021+): la exclusión entre padres e hijos se limita a la vivienda familiar o a una granja familiar; $1,044,586 (para transferencias del 16 de febrero de 2025 al 15 de febrero de 2027, ajustado cada dos años) limita el valor excluido, no el valor de la casa
- Formularios de solicitud: Su hijo debe solicitar la exención de propietario de vivienda dentro de 1 año y presentar la solicitud BOE-19-P dentro de 3 años para conservar su base imponible
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¿Un living trust provoca la reevaluación del impuesto predial en California?
NO. Transferir su casa a su living trust NO provoca la reevaluación del impuesto predial.
El Revenue & Taxation Code §62(d) exime las transferencias a fideicomisos:
- Transferencia de usted a su fideicomiso revocable en vida = NINGUNA reevaluación
- Usted sigue siendo el "propietario original" para fines fiscales
- El impuesto predial se mantiene en la tasa baja actual de la Prop 13
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Proposición 13 y living trust en California
La Prop 13 limita los aumentos del impuesto predial al 2% por año. Si compró su casa hace años:
En estos ejemplos, la Prop 13 ahorra unos $3,800-$8,400/año en impuesto predial.
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Exclusión entre padres e hijos de la Prop 19 (2021+)
REGLAS ACTUALES (transferencias a partir del 16 de febrero de 2021):
La exclusión entre padres e hijos ahora se limita a:
- Solo la vivienda familiar (residencia principal) o la granja familiar (NO propiedades de alquiler ni casas de vacaciones)
- El tope no se aplica al valor de la casa. Si el valor de mercado es menor que su valor gravable más $1,044,586 (para transferencias del 16 de febrero de 2025 al 15 de febrero de 2027), el hijo conserva su valor gravable. Si es mayor, el valor gravable del hijo es su valor gravable más la cantidad en que el valor de mercado excede su valor gravable más $1,044,586. El monto se ajusta por inflación cada dos años (era de $1,000,000 para 2021-2023).
- El hijo debe usarla como residencia principal dentro de 1 año y solicitar la exención de propietario de vivienda (homeowners' exemption) dentro de 1 año (una solicitud tardía aún da alivio de ahí en adelante); si ningún hijo vive allí, la casa se reevalúa a valor de mercado
Ejemplo:
- Usted compró su casa en 1985 por $150,000
- Valor tasado actual (con la Prop 13): $300,000
- Valor de mercado actual: $900,000
- Su hijo hereda la casa y vive en ella
- Resultado: valor tasado del hijo = $300,000 + $0 = $300,000 (sin reevaluación, protección completa de la Prop 13)
Living trusts preparados por una abogada
Cada fideicomiso es revisado por Rozsa Gyene, Esq. (Colegio de Abogados de California n.º 208356), con más de 25 años de experiencia en planificación patrimonial en California.
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Cómo conservar la base fiscal de la Prop 13 para sus hijos
Lo que su familia necesita para conservar el beneficio fiscal:
- Un hijo que haga de la casa su residencia principal
- La exención de propietario de vivienda (homeowners' exemption) solicitada dentro de 1 año
- La solicitud BOE-19-P presentada dentro de los 3 años siguientes a la transferencia
- Instrucciones para reclamar la exclusión
Puntos clave
- NINGÚN aumento del impuesto predial al transferir la casa al fideicomiso
- La base del impuesto predial de la Prop 13 puede pasar a un hijo que convierta su casa en su residencia principal
- Puede ahorrarles a sus hijos miles de dólares al año en impuesto predial
- La Prop 19 limita la exclusión a la vivienda familiar (residencia principal) o a una granja familiar (transferencias a partir del 16 de febrero de 2021)
- Su hijo debe presentar a tiempo las solicitudes de la Prop 19 para conservar su base fiscal
- Costo: $400 ($500 conjunto) por un fideicomiso preparado y revisado por una abogada
