Prop 19 California 2026: reglas de herencia y plazos de presentación

Cómo conservar la baja tasa de impuesto predial de sus padres al heredar su casa

¿Qué es la Prop 19 y por qué importa para su herencia?

La Proposición 19, aprobada por los votantes de California en noviembre de 2020, cambió drásticamente cómo funciona el impuesto predial cuando los hijos heredan las casas de sus padres. Antes de que la Prop 19 entrara en vigor el 16 de febrero de 2021, los hijos que heredaban la residencia principal de sus padres conservaban el bajo valor tasado de la Prop 13 sin importar cuánto valiera la casa. También podían conservar el bajo valor tasado de otras propiedades, como propiedades de alquiler y casas vacacionales, hasta un límite de por vida de $1 millón de valor tasado por cada padre o madre.

Eso ya no es así.

Bajo la Prop 19, la exclusión entre padres e hijos ahora se limita a la residencia principal del padre o la madre (o a una granja familiar) y, en el caso de una casa, solo si el hijo la usa como su propia residencia principal. Si no cumple con los plazos o con los requisitos, podría enfrentar un aumento del impuesto predial de miles de dólares al año.

Los 4 requisitos para calificar para la exclusión entre padres e hijos de la Prop 19

Para conservar el bajo impuesto predial de su padre o madre conforme a la Prop 19, usted debe cumplir los CUATRO requisitos:

1. Requisito de residencia principal

La propiedad debe haber sido la residencia principal de su padre o madre al momento de la transferencia (el fallecimiento). No puede reclamar la exclusión para:

• Propiedades de alquiler (aunque el padre o la madre haya vivido allí antes)
• Casas de vacaciones o segundas viviendas
• Bienes inmuebles comerciales
• Terrenos baldíos

2. El hijo debe usarla como residencia principal

El hijo que hereda debe establecer la propiedad como su propia residencia principal dentro de 1 año a partir de la fecha de la transferencia. Esto significa:

• Mudarse a la casa dentro de 12 meses
• Solicitar la exención para propietarios de vivienda en esta dirección
• Actualizar la licencia de conducir y el registro de votante
• Vivir allí de verdad (no solo declararlo)

3. Presentar el BOE-19-P dentro del plazo

Debe presentar el formulario Solicitud de exclusión de reevaluación por transferencia entre padres e hijos (BOE-19-P) ante el tasador de su condado:

• Plazo: dentro de los 3 años siguientes a la fecha del fallecimiento o de la transferencia, O
• Antes de que la propiedad se transfiera a un tercero (lo que ocurra primero)
• Presentarla tarde aún da alivio de ahí en adelante: si la propiedad no ha pasado a un tercero, una solicitud tardía se aplica a partir de la fecha de gravamen (lien date) del año en que se presenta, sin reembolso por años anteriores

4. El límite de valor de $1 millón

$1 millón no es un tope sobre el valor de la casa. Si el valor de mercado de la casa es menor que el valor gravable del padre o la madre más $1,000,000, el hijo conserva el valor gravable del padre o la madre. Si es mayor, el nuevo valor gravable del hijo es el valor gravable del padre o la madre más la cantidad en que el valor de mercado excede el valor gravable del padre o la madre más $1,000,000. La cantidad de $1,000,000 se ajusta por inflación cada dos años el 16 de febrero, a partir del 16 de febrero de 2023 (es de $1,044,586 para transferencias del 16 de febrero de 2025 al 15 de febrero de 2027); los ejemplos siguientes usan la cifra base de $1,000,000.

Cronograma de presentación de la Prop 19: fechas críticas tras el fallecimiento del padre o madre

Cuando un padre o madre fallece, comienzan a correr varios plazos de la Prop 19. No cumplir cualquiera de ellos puede costarle a su familia cientos de miles de dólares con el tiempo.

¿Qué pasa cuando varios hijos heredan juntos?

Cuando los padres dejan su casa a varios hijos, la Prop 19 crea situaciones complicadas:

Planificar con anticipación mediante un living trust puede resolver estas situaciones al:

• Destinar la casa al hijo que vivirá en ella
• Igualar las herencias con otros bienes o un seguro de vida
• Incluir cláusulas de compra de la parte de los demás con plazos específicos
• Dar instrucciones claras para evitar disputas familiares

Propiedades que NO califican para la exclusión de la Prop 19

Tenga en cuenta que estos tipos de propiedad se reevaluarán por completo a valor de mercado al heredarse:

• Propiedades de alquiler: incluso casas unifamiliares que se rentan
• Casas de vacaciones: segundas residencias, cabañas, casas de playa
• Bienes inmuebles de inversión: edificios de apartamentos, propiedades comerciales
• Terrenos baldíos: parcelas sin desarrollar
• Propiedades donde el hijo no vivirá: aunque el padre o la madre haya vivido allí

Estrategias de planificación para la Prop 19: lo que puede hacer ahora

Aunque la Prop 19 limitó significativamente la exclusión entre padres e hijos, todavía existen estrategias legítimas para minimizar el impacto en el impuesto predial:

Estrategia 1: donar la propiedad en vida (con precaución)

Transferir la propiedad antes del fallecimiento no evita la Prop 19. Una transferencia de padre a hijo realizada el 16 de febrero de 2021 o después está sujeta a las mismas reglas, ya sea por donación o al fallecer. Una donación en vida además:

• Provoca una reevaluación a valor de mercado, a menos que el hijo la convierta en su residencia principal y se cumplan las reglas de la Prop 19
• Pierde el incremento de la base fiscal (step-up in basis) para las ganancias de capital
• Cuenta contra la exención vitalicia del impuesto sobre donaciones y sucesiones (gift/estate tax)
• Consulte con un abogado fiscal antes de intentarlo

Estrategia 2: estructurar el fideicomiso para cumplir con la Prop 19

Un living trust bien redactado puede incluir:

• Instrucciones claras para presentar el BOE-19-P
• Asignación de la residencia al hijo específico que vivirá en ella
• Cláusulas de igualación usando otros bienes
• Requisitos de plazos que coinciden con los plazos de la Prop 19

Estrategia 3: seguro de vida para los hijos que no vivirán en la casa

Si solo un hijo usará la casa como residencia principal:

• Deje la casa a ese hijo a través del fideicomiso
• Compre un seguro de vida para dar una herencia igual a los demás hijos
• Evita una venta forzada o la pérdida de la exclusión

Estrategia 4: considerar el uso futuro de la propiedad

Antes de que los padres fallezcan, las familias deben conversar:

• ¿Qué hijo (si alguno) quiere vivir en la casa?
• ¿Vale la pena el requisito de residencia para conservar el bajo impuesto predial?
• ¿Sería mejor económicamente vender y repartir el dinero de la venta?

Cómo presentar el BOE-19-P: paso a paso

1. Obtenga el formulario: descargue el BOE-19-P del sitio web del tasador de su condado o de la California Board of Equalization
2. Reúna los documentos requeridos:
   • Certificado de defunción
   • Documentos del fideicomiso o testamento que muestren la herencia
   • Comprobante de la nueva residencia principal (si aplica)
   • Dirección de la propiedad y APN (número de parcela del tasador)
3. Llene el formulario de reclamo: proporcione toda la información requerida sobre la persona fallecida, la propiedad y las condiciones para calificar
4. Entréguelo al tasador del condado: preséntelo ante el tasador del condado donde se ubica la propiedad
5. Guarde copias: conserve un registro de la fecha de presentación y de todos los documentos entregados

Oficinas del tasador del condado para presentar el BOE-19-P

Presente su reclamo de la Prop 19 ante el tasador del condado donde se ubica la propiedad heredada:

Puntos clave: reglas de herencia de la Prop 19 para 2026

• Solo califica una vivienda familiar (o una granja familiar): las propiedades de alquiler y las casas de vacaciones se reevalúan por completo
• El hijo debe vivir allí: dentro de 1 año a partir de la herencia, como su residencia principal
• Presente el BOE-19-P a tiempo: dentro de los 3 años siguientes al fallecimiento o a la transferencia, o antes de la transferencia a un tercero
• Límite de $1 millón sobre el valor excluido, ajustado por inflación cada dos años: las casas de mayor valor enfrentan una reevaluación parcial
• Basta con un heredero que califique: al menos un hijo que hereda debe vivir allí; las situaciones entre hermanos aun así requieren planificación
• Planifique con anticipación: un living trust con las cláusulas adecuadas protege a su familia