Living trust (fideicomiso revocable en vida) de California y propiedades fuera del estado

Revisado por Rozsa Gyene, abogada de California. Última revisión: octubre de 2026.

El proceso de sucesión auxiliar (ancillary probate), cómo transferir por escritura a su fideicomiso un terreno en otro estado y qué ley estatal se aplica

Por qué un terreno en otro estado provoca un segundo proceso de sucesión (probate)

El proceso de sucesión (probate) de California se abre en el condado donde la persona tenía su domicilio al morir, "sin importar dónde murió el causante" (Probate Code §7051). Ese caso de California puede ocuparse de los bienes muebles del causante, porque se considera que los bienes muebles "siguen a la persona de su dueño, y se rigen por la ley de su domicilio" (Civil Code §946).

Los bienes inmuebles son distintos. La propia regla de California es que "los bienes inmuebles dentro del Estado se rigen por la ley de este Estado" (Civil Code §755), y Arizona y Nevada, los dos estados del ejemplo de abajo, abren sus propios casos judiciales para los bienes de un no residente ubicados allí. Un albacea de California no tiene la facultad automática de firmar una escritura de un condominio en Scottsdale o de una propiedad de alquiler en Las Vegas.

Así que el otro estado abre su propio caso, llamado proceso de sucesión auxiliar (ancillary probate) o administración auxiliar (ancillary administration). Arizona fija la competencia territorial para el patrimonio de un no residente "en cualquier condado donde se encontraban bienes del causante al momento de su muerte" (A.R.S. §14-3201(A)(2)). Un tribunal de distrito de Nevada puede hacerse cargo de un patrimonio si "cualquier parte del patrimonio del causante se encuentra en este Estado" (NRS 136.010(1)(b)). California hace lo mismo a la inversa: cuando un residente de Arizona o Nevada muere siendo dueño de una casa en California, la familia presenta una petición de administración auxiliar en un tribunal superior de California (Probate Code §12510).

Un proceso de sucesión auxiliar (ancillary probate) significa una segunda tarifa de presentación, un abogado con licencia en ese estado, las reglas de notificación y publicación de ese estado, y un segundo calendario que corre en paralelo con el caso de California. No hemos encontrado una fuente oficial sobre un costo total típico, así que tome con cautela cualquier cifra única que vea en internet.

Ejemplo práctico: una viuda de Los Angeles con un condominio en Arizona y una propiedad de alquiler en Nevada

Suponga que una propietaria viuda de Los Angeles muere en 2026 siendo dueña de tres propiedades: su casa en Los Angeles, con un valor de $1,200,000; un condominio sin hipoteca en el condado de Maricopa, Arizona, con un valor en efectivo total (full cash value) de $450,000 en el registro de avalúos del condado; y una casa de alquiler en el condado de Clark, Nevada.

Un valor más bajo no abriría por sí solo la declaración jurada de Arizona a sus herederos. La declaración jurada para bienes inmuebles de Arizona tiene condiciones además del límite de $300,000: generalmente no está disponible mientras esté pendiente una petición para nombrar a un representante personal ni después de que se haya nombrado uno en cualquier jurisdicción, así que el proceso de sucesión (probate) de Los Angeles de este ejemplo puede descartarla. Cuando la declaración jurada está disponible, los herederos esperan seis meses después del fallecimiento, adjuntan una copia certificada del certificado de defunción, declaran que se han pagado los gastos funerarios, los gastos de la última enfermedad y las deudas no garantizadas y que no se debe impuesto federal sucesorio, y presentan la declaración jurada ante un tribunal de Arizona (A.R.S. §14-3971(E)). Arizona también permite que un albacea de California, si no hay una administración pendiente en Arizona, presente copias certificadas de su nombramiento en California ante un tribunal de Arizona del condado donde está la propiedad y luego actúe en Arizona (A.R.S. §§14-4204, 14-4205). Eso sigue siendo una presentación ante un tribunal de Arizona, y depende de que primero se abra el probate de California. Un abogado con licencia en Arizona debe asesorar sobre qué vía conviene.

Las cifras de California provienen de la escala legal. Calcule sus propias cifras en la calculadora de costos del proceso de sucesión (probate); los tramos de honorarios, los honorarios extraordinarios y las costas judiciales se explican en honorarios del probate en California.

Cómo transferir por escritura a su fideicomiso de California un terreno en otro estado

Un fideicomiso tiene bienes inmuebles cuando el título está a nombre del fiduciario. Según la ley de California, un fideicomiso sobre bienes inmuebles puede acreditarse mediante una escritura por escrito, firmada por el dueño, que transfiera la propiedad al fiduciario (Probate Code §15206(b)). Incluir el condominio en el anexo de bienes (Schedule of Assets) de su fideicomiso no cambia el dueño registrado, y la compañía de títulos del otro estado se fijará en la escritura registrada. La escritura en sí tiene que cumplir la ley del estado donde se encuentra el terreno.

1. Obtenga la escritura de titularidad actual. Pida una copia de la escritura registrada al registrador del condado donde se encuentra la propiedad. La escritura nueva debe usar la misma descripción legal y el mismo número de parcela.
2. Haga preparar la escritura conforme a la ley de ese estado. La abogada Rozsa Gyene tiene licencia solo en California, así que una escritura de un terreno en otro estado debe prepararla o revisarla un abogado con licencia en ese estado. El adquirente es usted como fiduciario de su fideicomiso, con el nombre y la fecha exactamente como en el documento del fideicomiso.
3. Reclame la exención de transferencia. Arizona exige una declaración jurada del valor de la propiedad (affidavit of property value) y una tarifa en la mayoría de las escrituras, pero no en una transferencia "de una persona a un fiduciario" con solo una contraprestación nominal, y la escritura debe indicar la exención específica en su texto (A.R.S. §11-1134(B)(8), (C)). Nevada exime "una transferencia de título a un fideicomiso o desde un fideicomiso sin contraprestación si se presenta un certificado de fideicomiso en el momento de la transferencia" (NRS 375.090(7)). Su paquete incluye una certificación del fideicomiso de California conforme al Probate Code §18100.5; pregunte a la compañía de títulos o al registrador de Nevada si aceptará ese documento o si quiere su propio formulario.
4. Firme la escritura como lo exige ese estado y regístrela en el condado donde se encuentra la propiedad. El abogado de ese estado puede indicarle las formalidades de firma y la tarifa de registro.
5. Avise al prestamista si hay una hipoteca. Las normas federales prohíben que un prestamista exija el pago total de un préstamo hipotecario por "una transferencia a un fideicomiso inter vivos en el que el prestatario es y sigue siendo el beneficiario y ocupante de la propiedad" (12 CFR §191.5(b)(1)(vi)). Esa protección es para una vivienda que el prestatario ocupa. Una propiedad de alquiler no está cubierta, así que consulte al prestamista antes de registrar la escritura.
6. Revise el impuesto predial y el seguro en ese estado. La regla de California de que una transferencia a su fideicomiso revocable no es un cambio de titularidad (Revenue and Taxation Code §62(d)) se aplica solo al impuesto predial de California. El tasador del otro estado aplica su propia ley, y es posible que haya que volver a solicitar allí una exención de vivienda principal (homestead) o para personas mayores. Pida a su aseguradora que agregue al fiduciario a la póliza.
7. Actualice su anexo de bienes (Schedule of Assets) y guarde una copia de la escritura registrada junto con su fideicomiso.

Qué ley estatal rige cada cuestión

Ser dueño de terrenos en dos estados no somete todo su fideicomiso a dos conjuntos de leyes. Cada cuestión corresponde a un estado distinto.

Un punto que las familias pasan por alto: la prueba de California para saber dónde se administra un fideicomiso es "el lugar habitual donde el fiduciario lleva a cabo la actividad diaria del fideicomiso" (Probate Code §17002(a)). Si su fiduciario sucesor vive en Arizona y maneja el fideicomiso desde allí, el lugar principal de administración puede trasladarse con esa persona, aunque el fideicomiso siga diciendo que la ley de California rige sus términos. Qué tribunal resolvería entonces una disputa es una pregunta para un abogado con licencia en ese estado.

Lo que el fideicomiso no cambia en el otro estado

• Impuesto estatal sobre el patrimonio. Oregon grava el patrimonio de un no residente cuyo patrimonio incluye bienes inmuebles en Oregon. El impuesto se calcula sobre la parte del patrimonio gravable de Oregon que supera $1,000,000 y luego se multiplica por la proporción que representan los bienes de Oregon en el patrimonio bruto (ORS 118.010(2), (4), (6)). Washington exige una declaración a un no residente que es dueño de bienes inmuebles en Washington cuando el patrimonio bruto, contando los bienes "poseídos o en fideicomiso, dondequiera que se encuentren", supera el umbral de presentación: $3,000,000 para fallecimientos ocurridos a partir del 1 de julio de 2026. Un fideicomiso revocable no es un plan para el impuesto sobre el patrimonio. Pregunte a un abogado con licencia en Oregon o Washington cómo se trata allí un terreno que está en su fideicomiso.
• Impuesto predial. Las reglas de la Prop 13 y la Prop 19 de California terminan en la frontera estatal. Cómo el otro estado reevalúa o exime la propiedad depende de su propia ley. Para propiedades en California, vea el impuesto predial y el living trust en California.
• La venta. Cuando el fiduciario venda o distribuya el terreno más adelante, la escritura volverá a seguir las reglas de ese estado.
• Terrenos que nunca transfirió por escritura. El Probate Code §6300 permite que su testamento deje bienes a su fideicomiso, pero los terrenos fuera del estado que estén a su nombre tienen que pasar por el proceso de sucesión (probate) en su propio estado antes de que el testamento pueda trasladarlos al fideicomiso.

La escritura por fallecimiento de otro estado: una opción para una sola propiedad

Arizona y Nevada permiten que un propietario registre una escritura que surte efecto al fallecer. La escritura de beneficiario (beneficiary deed) de Arizona debe registrarse antes del fallecimiento del propietario en el condado donde está la propiedad, y "puede usarse para transferir un interés en bienes inmuebles al fiduciario de un fideicomiso aunque el fideicomiso sea revocable" (A.R.S. §33-405(A), (E)). Así que una escritura de beneficiario de Arizona puede nombrar a su fiduciario: el condominio sigue a su nombre en vida, y la escritura lo transfiere al fiduciario con efecto a partir de su fallecimiento (A.R.S. §33-405(A)). La versión de Nevada es la escritura por fallecimiento (deed upon death) (NRS 111.671). Es nula si el propietario transfiere la propiedad en vida (NRS 111.677), y si se registra más de una, rige la última registrada antes del fallecimiento.

Vale la pena considerar una escritura por fallecimiento cuando un prestamista o una asociación de propietarios dificulta una transferencia en vida. Debe prepararla, conforme a la ley de ese estado, un abogado con licencia en ese estado. California tiene su propia escritura revocable de transferencia por muerte para propiedades en California, que se explica en nuestra guía de la escritura de transferencia por muerte (TOD) en California.

Qué hacer a continuación

1. Haga una lista de cada parcela que tenga fuera de California, con el condado y la forma en que se tiene la titularidad actualmente. Incluya los tiempos compartidos que sean bienes inmuebles con escritura.
2. Firme su fideicomiso de California. La escritura fuera del estado nombra al fiduciario de ese fideicomiso, con su fecha.
3. Financie el fideicomiso con su casa de California: un fideicomiso de $400 más una escritura de $100 la mantiene fuera del proceso de sucesión (probate). La tarifa de $75 de la ley SB 2 normalmente no se cobra en una escritura que transfiere su propia vivienda a su fideicomiso, porque en la escritura se reclama la exención para propietarios ocupantes; sí se cobra en propiedades de alquiler y otras propiedades (Government Code §27388.1(a)(2)). Los pasos en California están en nuestra guía de la escritura de transferencia al fideicomiso y en la guía para financiar el fideicomiso.
4. Haga que un abogado con licencia en ese estado prepare o revise la escritura fuera del estado y que se registre allí, usando la certificación del fideicomiso de su paquete.
5. Entregue a su fiduciario sucesor una lista de cada propiedad y del lugar donde está registrada su escritura. La lista de verificación para el fiduciario sucesor explica lo que debe hacer después de un fallecimiento.
6. Vuelva a revisar después de cualquier compra, refinanciamiento o mudanza. Un refinanciamiento a veces exige sacar la titularidad del fideicomiso; asegúrese de que vuelva a entrar.

Para conocer las otras formas de mantener una propiedad de California fuera del tribunal, vea cómo evitar el proceso de sucesión (probate) en California. Si vive en el condado de Los Angeles, la página del living trust en Los Angeles explica el tribunal y el registrador locales.

Preguntas frecuentes

¿Puede mi living trust de California ser dueño de una casa en otro estado?

En general, sí. Un fideicomiso revocable puede tener bienes inmuebles en otro estado una vez que la propiedad se transfiere por escritura a usted como fiduciario y la escritura se registra en el condado donde se encuentra la propiedad. La escritura debe cumplir los requisitos de ese estado, por lo que debe prepararla o revisarla un abogado con licencia en ese estado.

¿Qué es el proceso de sucesión auxiliar (ancillary probate)?

El proceso de sucesión auxiliar (ancillary probate) es un segundo caso de probate en un estado donde una persona no residente tenía bienes, normalmente bienes inmuebles. El probate de California se abre en el condado donde la persona fallecida tenía su domicilio (Probate Code §7051), pero los terrenos se rigen por la ley del estado donde se encuentran, así que estados como Arizona y Nevada abren su propio caso para los bienes de un no residente ubicados allí (A.R.S. §14-3201(A)(2); NRS 136.010).

¿Un testamento de respaldo (pour-over will) evita el proceso de sucesión auxiliar?

No. Un testamento de respaldo (pour-over will) dirige los bienes a su fideicomiso, pero un terreno en otro estado que sigue a su nombre debe pasar por el proceso de sucesión (probate) en ese estado antes de que pueda transferirse al fideicomiso. Una escritura registrada a favor de su fiduciario, o la escritura de transferencia por muerte propia de ese estado, lo evita.

¿Pueden mis herederos usar una declaración jurada de patrimonio pequeño para propiedades en Arizona o Nevada?

A veces en Arizona, no en Nevada. Arizona permite una declaración jurada para bienes inmuebles no antes de seis meses después del fallecimiento, pero solo si los bienes inmuebles de la persona fallecida en Arizona, menos los gravámenes, valen $300,000 o menos según el registro de avalúos y se cumplen las demás condiciones, incluida la de que no se haya nombrado a un representante personal en ninguna jurisdicción (A.R.S. §14-3971(E)). La declaración jurada de patrimonio pequeño de Nevada no puede usarse si la persona fallecida dejó algún bien inmueble en Nevada (NRS 146.080).

¿Transferir por escritura una propiedad de Arizona o Nevada a mi fideicomiso genera un impuesto de transferencia?

Normalmente no, si se reclama la exención. Arizona exime de su declaración jurada del valor de la propiedad (affidavit of property value) y de su tarifa a una transferencia de una persona a un fiduciario con solo una contraprestación nominal, y la exención debe anotarse en la escritura (A.R.S. §11-1134(B)(8), (C)). Nevada exime una transferencia a un fideicomiso sin contraprestación si se presenta un certificado de fideicomiso (certificate of trust) en el momento de la transferencia (NRS 375.090(7)). La escritura debe prepararla o revisarla un abogado con licencia en ese estado.

¿Qué ley estatal rige mi fideicomiso si tengo terrenos en varios estados?

Según la ley de California, los términos del fideicomiso se rigen por la ley que el fideicomiso designa, que es la de California en nuestros fideicomisos (Probate Code §21103). El título, el registro, el impuesto de transferencia y el impuesto predial de cada terreno generalmente siguen la ley del estado donde se encuentra ese terreno, y sus cuentas bancarias y de corretaje generalmente siguen la ley de su domicilio (Civil Code §946).

¿Un living trust evita el impuesto sucesorio en Oregon o Washington?

No cuente con ello. Oregon grava el patrimonio de un no residente cuyo patrimonio incluye bienes inmuebles en Oregon (ORS 118.010), y Washington exige una declaración a un no residente que es dueño de bienes inmuebles en Washington cuando el patrimonio bruto, incluidos los bienes que están en un fideicomiso, supera $3,000,000 para fallecimientos a partir del 1 de julio de 2026. Un fideicomiso revocable no es un plan para el impuesto sucesorio; un abogado con licencia en Oregon o Washington puede decirle cómo se trata allí un terreno que está en su fideicomiso.

Fuentes

Verificado el 6 de octubre de 2026. Las leyes y las tarifas cambian; confirme la ley vigente en el estado donde se encuentra su propiedad.

1. Civil Code §755, California Legislative Information
2. Civil Code §946
3. Probate Code §7051
4. Probate Code §12510
5. Probate Code §15206
6. Probate Code §17000 y §17002
7. Probate Code §18100.5
8. Probate Code §21103
9. Probate Code §6300
10. Probate Code §10810 y §10800
11. Montos ajustados del Probate Code §890 (límite del §13151: $750,000), Judicial Council of California
12. Tabla estatal de tarifas civiles vigente desde el 1 de enero de 2026 (partida 124), Judicial Council of California
13. Family Code §760
14. Revenue and Taxation Code §62
15. Government Code §27388.1
16. A.R.S. §14-3201, Arizona Legislature
17. A.R.S. §14-3971
18. A.R.S. §14-4204 y §14-4205
19. A.R.S. §11-1134
20. A.R.S. §33-405
21. NRS Chapter 136 (NRS 136.010), Nevada Legislature
22. NRS Chapter 146 (NRS 146.080)
23. NRS Chapter 375 (NRS 375.090)
24. NRS Chapter 111 (NRS 111.671, 111.677)
25. ORS Chapter 118 (ORS 118.010), Oregon Legislature
26. Impuesto sobre el patrimonio (Estate tax), Washington Department of Revenue y tablas del impuesto sobre el patrimonio
27. 12 CFR §191.5, límite al ejercicio de las cláusulas de vencimiento por venta (due-on-sale), eCFR
28. What's new: estate and gift tax (novedades del impuesto sucesorio y de donaciones), Internal Revenue Service