Cómo se calcula
La base es el punto de partida para medir la ganancia: el precio pagado más las mejoras. La ganancia en una venta es el precio de venta menos la base. La calculadora determina la base después de un fallecimiento según las reglas federales y luego estima el impuesto en una venta al valor que usted ingresó, una vez con la base original (sin incremento) y otra con la base después del fallecimiento.
Base después de un fallecimiento
- Los bienes incluidos en el patrimonio de la persona que falleció toman como nueva base su valor en la fecha del fallecimiento. La misma regla baja la base cuando el valor ha caído (IRC §1014(a); Publicación 551 del IRS).
- A nombre de una sola persona y fideicomiso revocable: toda la propiedad está en el patrimonio del dueño, así que toda la propiedad recibe el incremento. Un fideicomiso revocable no agrega ni quita el incremento de la base, porque el dueño conserva la facultad de revocarlo (IRC §1014(b)(2); IRC §2038).
- Casa a nombre de un solo cónyuge: si fallece el cónyuge que está en el título, toda la casa recibe el incremento. Si fallece el cónyuge que no está en el título, la calculadora supone que la casa es propiedad separada del otro cónyuge y la base no cambia. Verifique ese supuesto: la propiedad comprada durante el matrimonio mientras vivían en California se presume propiedad comunitaria aunque solo un cónyuge esté en la escritura (Family Code §760). Si la casa es propiedad comunitaria, ambas mitades reciben el incremento al fallecer cualquiera de los cónyuges.
- Propiedad comunitaria, incluida la propiedad comunitaria en un fideicomiso: ambas mitades reciben el incremento al primer fallecimiento, también la mitad del sobreviviente (IRC §1014(b)(6)). La propiedad comunitaria con derecho de supervivencia (Civil Code §682.1) es propiedad comunitaria que pasa como la tenencia conjunta. No encontramos ninguna resolución del IRS sobre esta forma de título de California. La calculadora supone que el IRS la trata como propiedad comunitaria, porque la ley estatal la denomina propiedad comunitaria; eso es un supuesto, así que confírmelo con un asesor fiscal.
- Tenencia conjunta entre cónyuges: la mitad del valor se incluye en el patrimonio del cónyuge que fallece, sin importar quién pagó (IRC §2040(b)). La base del sobreviviente es el costo original de la mitad del sobreviviente más el valor en la fecha del fallecimiento de la otra mitad. Esta regla de la mitad no se aplica cuando el cónyuge sobreviviente no es ciudadano de los Estados Unidos (IRC §2056(d)); la calculadora no cubre ese caso. Una tenencia conjunta entre cónyuges creada antes de 1977 puede ser distinta: un tribunal federal de apelaciones resolvió que el valor total puede incluirse en el patrimonio del cónyuge que la pagó, lo que da un aumento completo de la base (Gallenstein v. United States, 975 F.2d 286 (6th Cir. 1992)). Si su tenencia conjunta es tan antigua, consulte a un asesor fiscal.
- Propiedad separada que una pareja tiene mitad y mitad en su fideicomiso: solo la mitad que pertenecía al cónyuge que falleció está en el patrimonio de ese cónyuge, así que la aritmética es la misma que en la tenencia conjunta entre cónyuges.
- Tenencia conjunta con alguien que no es cónyuge: el patrimonio incluye todo el valor excepto la parte que el sobreviviente demuestre que el sobreviviente pagó (IRC §2040(a)). La base del sobreviviente es la parte del costo original que corresponde al sobreviviente más la parte del valor en la fecha del fallecimiento que corresponde al dueño fallecido. Simplificación: la calculadora usa el porcentaje que usted ingresa como la parte del dueño fallecido e ignora la depreciación, que la Publicación 551 resta en el caso de propiedades de alquiler o de negocio.
- Fallecimiento del último dueño: sea cual sea la forma del título, la propiedad está entonces en el patrimonio del último dueño y recibe el incremento completo. La calculadora supone que el valor en ese momento es igual al valor que usted ingresó.
- California usa la misma base, porque sigue las reglas federales sobre ganancias y pérdidas (Revenue and Taxation Code §18031).
Impuesto en una venta (una estimación)
- Las ganancias de capital federales a largo plazo se gravan al 0%, 15% o 20%, según el ingreso gravable. Usted elige la tasa; la calculadora la aplica a toda la ganancia. Los montos de 2026 están en la tabla de abajo (Rev. Proc. 2025-32).
- Impuesto sobre los ingresos netos de inversión: 3.8% sobre los ingresos de inversión por encima de $200,000 de ingreso bruto ajustado modificado para un contribuyente soltero o $250,000 para un matrimonio que presenta declaración conjunta. Si usted marca la casilla, la calculadora lo aplica a toda la ganancia (IRS, impuesto sobre los ingresos netos de inversión).
- California no tiene una tasa más baja para las ganancias de capital; se gravan como ingreso ordinario. La tasa del tramo más alto es 12.3%, y se aplica un 1% adicional al ingreso gravable superior a $1,000,000, para un total de 13.3% en el tramo más alto. Las tasas que se ofrecen son las tasas por tramo de 2025 (FTB, ganancias de capital; tablas de tasas de impuestos de 2025 de la FTB).
- No se incluyen: los costos de venta, la recuperación de la depreciación, los bienes que la persona que falleció recibió como donación dentro del año anterior al fallecimiento y que vuelven al donante (sin incremento de la base, IRC §1014(e)), la exclusión por venta de vivienda para un dueño que vivió en la casa (IRC §121), el impuesto federal sobre el patrimonio y cualquier cambio de valor entre el fallecimiento y la venta. Un preparador de impuestos debe calcular el impuesto real.
Preguntas frecuentes
¿Un living trust (fideicomiso revocable en vida) les da a mis herederos el incremento de la base fiscal (step-up in basis)?
Un fideicomiso revocable en vida no agrega ni quita el incremento de la base. Los bienes de su fideicomiso revocable se siguen considerando suyos para efectos fiscales, así que se incluyen en su patrimonio al fallecer usted, y sus herederos toman como base fiscal el valor en la fecha del fallecimiento, igual que si los bienes estuvieran a su propio nombre. Lo que el fideicomiso agrega es que los bienes pasan sin proceso de sucesión (probate).
¿Por qué importa la propiedad comunitaria para un matrimonio?
Cuando fallece un cónyuge, ambas mitades de la propiedad comunitaria toman una nueva base igual al valor en la fecha del fallecimiento, incluida la mitad del cónyuge sobreviviente. La tenencia conjunta (joint tenancy) entre cónyuges incrementa solo la mitad que pertenecía al cónyuge que falleció. En una casa comprada hace décadas, esa diferencia puede significar una ganancia gravable grande si el cónyuge sobreviviente vende. El fideicomiso de un matrimonio puede tener la casa como propiedad comunitaria.
¿Qué pasa con la tenencia conjunta con un hijo o un amigo?
Para los cotitulares en tenencia conjunta que no están casados, el patrimonio del dueño fallecido incluye la parte de la propiedad que ese dueño pagó, y esa parte recibe una nueva base. La regla parte del supuesto de que el dueño fallecido la pagó toda; el sobreviviente tiene que demostrar lo que el sobreviviente aportó. Si el sobreviviente no pagó nada, normalmente toda la propiedad toma como base el valor en la fecha del fallecimiento.
¿El incremento de la base es el mismo para el impuesto sobre la renta de California?
Sí. California sigue las reglas federales para calcular ganancias y pérdidas, así que la base después del fallecimiento es la misma en la declaración de California. California grava las ganancias de capital como ingreso ordinario, sin una tasa más baja para las ganancias a largo plazo.
¿La base puede bajar en lugar de subir?
Sí. La regla fija la base en el valor en la fecha del fallecimiento, sea mayor o menor que lo que pagó el dueño. Si la propiedad vale menos que su costo original, se produce una reducción de la base y el heredero no puede usar la pérdida del dueño.
