Living trust (fideicomiso revocable en vida) en San Francisco: protección de unidades TIC y del patrimonio del sector de la IA

Dónde se ve el probate en San Francisco

Como la ciudad y el condado de San Francisco son un solo gobierno, no hay duda sobre qué tribunal ve un patrimonio de San Francisco. La página de probate del tribunal indica una sola dirección, el Civic Center Courthouse en 400 McAllister Street, y nombra al Department 204 como su departamento de probate. Las audiencias con comparecencia en asuntos de probate, salvo tutelas, curatelas y mociones, se fijan a las 9 a.m. los lunes, martes y miércoles en el Department 204. El secretario de presentación asigna la fecha de la audiencia cuando se presenta la petición. Los asuntos ex parte que requieren comparecencia van al Department 202 a las 10 a.m. y a las 10:30 a.m. los lunes, martes, miércoles y viernes.

La oficina del secretario en la Room 103 abre de 8:30 a.m. a 4 p.m. los días hábiles del tribunal y cierra de mediodía a 1 p.m. El tribunal publica los fallos tentativos de probate en línea y por teléfono al (415) 551-4000, de uno a tres días antes de la audiencia, y el fallo tentativo nombra al examinador de probate que revisó el expediente. El tribunal también publica una lista de problemas comunes que hacen que una audiencia se aplace. Cada uno de esos pasos es público: la petición, el testamento, el inventario y la rendición final de cuentas van a un expediente judicial que cualquiera puede consultar.

Vale la pena conocer dos puntos de las propias páginas del tribunal. Primero, su página de testamentos y patrimonios todavía cita el límite para patrimonios pequeños como $184,500 para fallecimientos a partir del 1 de abril de 2022. Esa cifra subió a $208,850 para fallecimientos a partir del 1 de abril de 2025, según la tabla de montos ajustados del Judicial Council. Segundo, la página de fideicomisos del tribunal recuerda a los lectores que un living trust todavía puede llegar al tribunal de probate si su redacción no es clara o si un beneficiario pide al tribunal que revise la actuación del fiduciario. Un fideicomiso redactado con claridad y un fiduciario sucesor que lleve registros son lo que mantiene un fideicomiso fuera del Department 204.

Cómo registrar una escritura de fideicomiso en el City Hall de San Francisco

Una escritura de transferencia al fideicomiso de su propia casa no tiene consecuencias para fines del impuesto predial. El Revenue and Taxation Code §62(d) dice que una transferencia a un fideicomiso revocable no es un cambio de titularidad, y el Assessor-Recorder incluye las "transferencias de bienes inmuebles a un fideicomiso revocable, cuando el transmitente conserva la facultad de revocar el fideicomiso" entre las exclusiones que no necesitan formulario de solicitud. La casa conserva el valor del año base de la Proposición 13. La escritura igual se presenta con un PCOR, y la ciudad pide a los propietarios que respondan la Parte 1(L) para una transferencia a su propio fideicomiso.

La tarifa de $75 de la ley SB 2 normalmente no se cobra en una escritura que transfiere su propia vivienda a su fideicomiso, porque en la escritura se reclama la exención para propietarios ocupantes conforme al Government Code §27388.1(a)(2). La página de tarifas de San Francisco incluye esa exención ("documentos que transfieren bienes inmuebles que son una vivienda residencial a un propietario ocupante") y exige la declaración en el propio documento o en su hoja de portada; las declaraciones están sujetas a revisión. La tarifa sí se cobra en propiedades de alquiler, segundas viviendas y terrenos baldíos, con un máximo de $225 por transacción. Eso importa para un propietario que también tiene un piso de alquiler o un pequeño edificio de alquiler: cada una de esas escrituras paga la tarifa salvo que se aplique otra exención.

A partir del 1 de enero de 2027, la Assembly Bill 2224 (Stats. 2026, ch. 292) fija la tarifa base estatal de registro en $15 por la primera página y $4 por cada página adicional, así que espere que las tarifas de San Francisco cambien entonces. El programa de registro electrónico del Assessor-Recorder se limita a remitentes que cumplen su requisito de seguro, así que un propietario individual registra en el mostrador, por correo a la Room 190 o mediante el buzón. Nuestra oficina prepara la escritura de transferencia al fideicomiso por $100 adicionales por propiedad; usted la firma ante un notario y la registra.

El impuesto de transferencia de San Francisco y la escritura de su fideicomiso

La mayoría de los condados de California cobran el impuesto documental de transferencia a $0.55 por cada $500. San Francisco cobra su propio impuesto conforme al Article 12C del Business and Tax Regulations Code, y la tasa se fija según el valor o la contraprestación total, no por tramos:

Las dos tasas más altas provienen de la Proposition I, aprobada por los votantes de San Francisco el 3 de noviembre de 2020 y vigente desde el 1 de enero de 2021. Elevó la tasa de las transferencias de al menos $10,000,000 y menos de $25,000,000 del 2.75% al 5.5%, y la de las transferencias de $25,000,000 o más del 3% al 6%. Como la tasa se aplica a todo el precio, una venta al valor típico de $1,424,767 pagaría $10,687.50 de impuesto municipal de transferencia (2,850 unidades de $500 a $3.75), y una venta que supera los $5,000,000 salta de $3.75 a $11.25 sobre el monto total.

Una transferencia a su propio fideicomiso revocable normalmente no paga impuesto de transferencia porque no se paga ningún precio; la escritura indica la exención. Confírmelo con el registrador del condado. La ordenanza de San Francisco cuenta cualquier préstamo que permanezca sobre la propiedad como parte del valor gravado (Business and Tax Regulations Code §1102). Usted reclama la exención en la Transfer Tax Affidavit (pregunta 7), que San Francisco exige con cada escritura aunque no se deba impuesto. Si el fideicomiso es revocable y su nombre incluye su nombre, la oficina indica que no se requieren documentos adicionales; si no, usted debe demostrar que el fideicomiso es revocable y que usted lo creó, por ejemplo con una certificación del fideicomiso. La guía del Assessor-Recorder incluye las donaciones y las herencias entre las transferencias que generalmente están exentas, y por eso la escritura posterior de un fiduciario sucesor a sus hijos normalmente también está libre de impuesto. Una venta hecha por el fiduciario no lo está.

Lo que costaría el probate de una casa típica en San Francisco

El valor típico de la vivienda de Zillow para la ciudad de San Francisco era de $1,424,767 al 31 de agosto de 2026 (Zillow Home Value Index, todas las viviendas, nivel medio), frente a $1,400,347 un mes antes. Usamos esa cifra para los cálculos. Conforme al Probate Code §10810, el abogado recibe el 4% de los primeros $100,000, el 3% de los siguientes $100,000, el 2% de los siguientes $800,000 y el 1% de los siguientes $9,000,000, calculado sobre el valor bruto del patrimonio sin restar la hipoteca. La sección 10800 le da al albacea la misma cantidad.

Calcule sus propias cifras en la calculadora de costos del proceso de sucesión (probate)

• Tarifa de presentación ante el tribunal: $450 por la primera petición en San Francisco. La tarifa estatal es de $435; San Francisco agrega un recargo local de $50 para la construcción de tribunales conforme al Government Code §70625, y la parte de $35 que normalmente va al State Court Facilities Construction Fund se elimina para compensar parte de ese recargo.
• Perito tasador del tribunal (probate referee): una décima parte del uno por ciento de la propiedad tasada (Probate Code §8961), unos $1,425 en esta casa.
• Plazo de los acreedores: cuatro meses después de la emisión de las cartas (letters) (Probate Code §9100), así que ningún patrimonio se cierra antes.

Eso son unos $54,495 solo en honorarios fijados por ley, frente a $400 por el fideicomiso de una persona o $500 por el de una pareja. La guía de honorarios de probate en California explica la tabla completa. Los atajos rara vez ayudan aquí. La declaración jurada de patrimonio pequeño llega hasta $208,850 para fallecimientos a partir del 1 de abril de 2025, y la petición del Probate Code §13151 para una residencia principal llega hasta $750,000, aproximadamente la mitad del valor típico en San Francisco. Esa petición también cuesta $450 de presentación en San Francisco.

El mismo cálculo, vecindario por vecindario

Zillow publica un valor típico para cada vecindario de San Francisco. Las cifras siguientes son al 31 de agosto de 2026, redondeadas al dólar, con los honorarios combinados del abogado y del albacea conforme a los §§10810 y 10800.

El valor típico de Seacliff queda justo por debajo del límite de $5,000,000 a partir del cual el impuesto municipal de transferencia en una venta posterior sube a $11.25 por cada $500. En cada caso, los honorarios fijados por ley dependen del valor bruto de lo que pasa por probate, sea una casa entera o un porcentaje TIC.

Vivienda en San Francisco, participaciones TIC y su fideicomiso

Una ciudad de pisos y edificios pequeños

San Francisco tenía 873,965 habitantes en el Censo de 2020. El Housing Inventory de 2024 del Planning Department cuenta 417,824 unidades de vivienda: 95,071 en edificios unifamiliares, 83,015 en edificios de 2 a 4 unidades, 39,321 en edificios de 5 a 9 unidades, 39,064 en edificios de 10 a 19 unidades y 161,353 en edificios de 20 o más. Menos de una de cada cuatro viviendas está en un edificio unifamiliar. Para un fideicomiso, eso significa que una escritura de San Francisco a menudo describe un condominio, un piso en un edificio pequeño o un porcentaje de un edificio entero, y el dueño de un edificio pequeño puede tener unidades de alquiler que no califican para la exención para propietarios ocupantes de la ley SB 2.

Si usted es dueño de su residencia y de una propiedad de alquiler en un edificio aparte, cada parcela lleva su propia escritura, su propio PCOR y su propia Transfer Tax Affidavit. Si usted vive en una unidad de un edificio que es totalmente suyo, el edificio normalmente es una sola parcela y una sola escritura. Enumerar cada parcela por su número de parcela del tasador (assessor's parcel number) en el cuestionario ayuda a asegurar que ninguna propiedad quede fuera del fideicomiso.

Qué es legalmente una participación TIC

El Civil Code §686 hace de la tenencia en común (tenancy in common) la forma predeterminada de copropiedad: una participación que tienen varias personas es una participación en común salvo que se declare tenencia conjunta (joint tenancy), se tenga en sociedad o sea propiedad comunitaria. Una tenencia conjunta conforme al Civil Code §683 debe declararse expresamente en la escritura o el testamento que la crea. Ninguna de las dos secciones usa la palabra supervivencia. Un memorando del personal de la California Law Revision Commission de 1996 describe la tenencia conjunta como propiedad "con derecho de supervivencia" y la tenencia en común como propiedad "sin derecho de supervivencia", y señala que las participaciones en tenencia en común sobreviven al fallecimiento del propietario y pueden dejarse por testamento.

Así que cuando un propietario TIC de San Francisco fallece con la participación a su propio nombre, la participación no pasa a los demás propietarios del edificio. Pasa conforme al testamento del propietario o, si no lo hay, a los herederos, y en cualquiera de los dos casos por probate si vale más que los límites para patrimonios pequeños. Un matrimonio puede tener su propia participación entre ambos como tenencia conjunta, de modo que el sobreviviente de los dos la recibe, pero la misma pregunta vuelve al segundo fallecimiento. Una escritura de usted, como persona física, a usted como fiduciario de su fideicomiso transmite el mismo porcentaje de participación al fideicomiso. Sus copropietarios siguen en el título por sus propias participaciones. Antes de registrar, lea su acuerdo TIC y los documentos de su préstamo para ver si hay alguna cláusula sobre transferencias, aviso a los demás propietarios o consentimiento del prestamista, y cúmplala.

Reevaluación, la regla de cotenencia y los edificios TIC

La transferencia de su participación TIC a su fideicomiso revocable está excluida de la reevaluación como cualquier otra transferencia a un fideicomiso revocable. Lo que pasa al fallecer es otra cuestión. El Assessor-Recorder explica una exclusión por cotenencia para una residencia principal cuando fallece uno de dos cotitulares: entre los dos deben haber sido dueños del 100 por ciento de la propiedad, ambos deben haber estado en el título y haber vivido allí durante el año anterior al fallecimiento, y el sobreviviente debe quedar con el 100 por ciento y firmar una declaración jurada. Un edificio compartido por varios hogares como tenencia en común no encaja en esa descripción, así que una participación TIC dejada a un hijo o a un amigo generalmente se reevalúa al fallecimiento, salvo que se aplique otra exclusión, como la exclusión de padres a hijos de la Proposición 19 para una casa familiar. La oficina también señala que agregar a alguien al título como copropietario en común es un cambio de titularidad salvo que se aplique una exclusión.

Conversión a condominio

Un edificio TIC puede convertirse más adelante en condominios. El Housing Inventory del Planning Department explica que el San Francisco Subdivision Code regula las conversiones; desde 1983 se han limitado a 200 unidades al año y a edificios de seis unidades o menos, y el límite puede omitirse en edificios de dos unidades con propietarios que ocupan ambas unidades. La ciudad registró 114 unidades convertidas en 2024, 108 de ellas en edificios de dos unidades. La división de cartografía de Public Works tramita cada solicitud de conversión, y su solicitud del Expedited Conversion Program para el Group Seven estuvo abierta del 15 de abril de 2019 al 24 de enero de 2020; la página de subdivisiones de Public Works ahora indica que ese programa Group 7 está suspendido. Para fines de conversión, la ciudad trata a un matrimonio o a una pareja doméstica como un solo propietario. Si su participación ya está en su fideicomiso cuando se registra un mapa de conversión, usted firma los documentos como fiduciario, y el nuevo condominio sigue en el fideicomiso.

Acciones, compensación en acciones y cuentas

Si parte de su patrimonio son acciones del empleador, unidades de acciones restringidas u opciones, tenga en cuenta la diferencia entre las acciones que usted posee y las adjudicaciones que tiene. Las acciones que ya se han entregado a una cuenta de corretaje pueden pasar a la titularidad de su fideicomiso como cualquier otra cuenta. Las adjudicaciones y opciones no consolidadas se rigen por el plan de la empresa, que decide si pueden transferirse y quién las recibe al fallecer, y las cuentas de jubilación pasan por designación de beneficiario. El fideicomiso funciona junto con esos documentos; no prevalece sobre ellos. Enumere cada plan en el cuestionario para que las instrucciones para financiar el fideicomiso lo cubran.

Bases fiscales antiguas y la Proposición 19

Un fideicomiso no cambia la Proposición 19. Para transferencias del 16 de febrero de 2025 al 15 de febrero de 2027, una transferencia de padres a hijos de una casa familiar conserva el valor fiscal anterior solo si el hijo la convierte en su residencia principal, y solo hasta el valor anterior más $1,044,586, según la Board of Equalization. Un piso de alquiler o una segunda unidad no califica. Consulte las reglas de herencia de la Proposición 19 para ver los detalles.

Lo que presenta el fiduciario después de un fallecimiento

El Assessor-Recorder pide un Change in Ownership Statement, Death of Real Property Owner (BOE-502-D), dentro de los 150 días siguientes al fallecimiento. Para una propiedad en fideicomiso, su guía sobre la propiedad después del fallecimiento de un propietario pide el acta de defunción, una copia de la escritura y el fideicomiso completo con sus enmiendas, y reevalúa a la fecha del fallecimiento y no a la fecha de la distribución. La presentación tardía conlleva una multa de $100 o el 10 por ciento de los nuevos impuestos, lo que sea mayor, con un máximo de $5,000 para una casa con la exención de propietario de vivienda cuando el incumplimiento no fue intencional. Luego el fiduciario registra una escritura que transfiere la propiedad del fideicomiso a los beneficiarios, con un PCOR y una Transfer Tax Affidavit. Nada de esto pasa por 400 McAllister.

Cómo crear y financiar un living trust en San Francisco

1. Responda el cuestionarioEnumere cada parcela que tenga en San Francisco, incluido cualquier porcentaje de participación TIC, cómo está titulada hoy, sus beneficiarios y su fiduciario sucesor. La mayoría de las personas termina el cuestionario en 20 a 30 minutos.
2. Preparación y revisión de la abogadaRozsa Gyene, Colegio de Abogados de California n.º 208356, prepara y revisa el fideicomiso, el testamento de respaldo (pour-over will), el poder notarial duradero y la directiva anticipada de atención médica a partir de sus respuestas.
3. Firme ante un notarioFirme los documentos del fideicomiso ante un notario público de California en cualquier lugar de San Francisco. Una escritura debe ser reconocida (acknowledged), normalmente ante un notario, antes de que el registrador la acepte.
4. Registre la escritura en City HallRegistre la escritura de transferencia al fideicomiso en el Assessor-Recorder, City Hall Room 190, con un Informe Preliminar de Cambio de Titularidad, una Transfer Tax Affidavit que reclame la exención por transferencia a su propio fideicomiso, y la declaración de exención de la ley SB 2 si la casa es su residencia. Nuestra oficina prepara la escritura por $100 por propiedad; usted la registra.
5. Cambie la titularidad de las cuentas bancarias y de corretajePida a cada banco y casa de corretaje que cambie el titular de la cuenta a usted como fiduciario de su fideicomiso, usando la certificación del fideicomiso en lugar del fideicomiso completo.
6. Revise las designaciones de beneficiariosLas cuentas de jubilación, los seguros de vida y los planes de acciones del empleador pasan según sus propios formularios de beneficiarios y las reglas del plan, no por el fideicomiso. Revise cada formulario para que coincida con su plan.

Qué incluye el paquete de $400 en San Francisco

• Fideicomiso revocable en vida
• Testamento de respaldo (pour-over will)
• Poder notarial duradero
• Directiva anticipada de atención médica con autorización HIPAA
• Certificación del fideicomiso
• Cesión de bienes personales
• Memorando de bienes personales
• Instrucciones para financiar el fideicomiso

El paquete cuesta $400 para una persona y $500 para una pareja. Una escritura de transferencia al fideicomiso cuesta $100 adicionales por propiedad, preparada por nuestra oficina para que usted la registre en City Hall. Puede comunicarse directamente con la abogada al (818) 337-4071, y puede firmar ante cualquier notario de California en San Francisco. Consulte cuánto cuesta un living trust en California para ver cómo se comparan nuestros precios.

Preguntas sobre living trusts en San Francisco

Páginas relacionadas

Fuentes

Verificado el 6 de octubre de 2026. Las tarifas y las direcciones cambian; confírmelas con la oficina antes de presentar o registrar.

1. Probate Court: departamentos, calendario de audiencias, oficina del secretario, Superior Court of California, County of San Francisco
2. Wills and Decedents' Estates, Superior Court of California, County of San Francisco
3. Trusts, Superior Court of California, County of San Francisco
4. Statewide Civil Fee Schedule vigente desde el 1 de enero de 2026, con el apéndice para San Francisco, Judicial Council of California
5. Montos en dólares ajustados conforme al Probate Code §890, Judicial Council of California
6. Office of the Assessor-Recorder: dirección, horario y teléfono, SF.gov
7. Recording a document, Office of the Assessor-Recorder, SF.gov
8. Tarifas para registrar un documento en San Francisco (exenciones SB 2, tarifa del PCOR, tasas del impuesto de transferencia), SF.gov
9. El impuesto de transferencia y la Transfer Tax Affidavit, SF.gov
10. Learn about transfer tax: transferring to your own trust, SF.gov
11. San Francisco Business and Tax Regulations Code Article 12-C, Real Property Transfer Tax (§1101, §1102)
12. Proposition I (3 de noviembre de 2020), texto legal, Real Property Transfer Tax
13. Learn about change in ownership: exclusions and co-tenancy, SF.gov
14. A guide to property matters following an owner's death, SF.gov
15. 2024 San Francisco Housing Inventory, San Francisco Planning Department
16. Expedited Conversion Program, Residential Condominium Conversion, Group Seven, San Francisco Public Works
17. City and County Surveyor: solicitudes de subdivisión y de conversión a condominio, San Francisco Public Works
18. Staff Memorandum 96-87 sobre la tenencia conjunta y la tenencia en común, California Law Revision Commission
19. Civil Code §686, participaciones en común
20. Civil Code §683, participaciones conjuntas
21. Zillow Home Value Index, San Francisco, 31 de agosto de 2026
22. Datos de Zillow Research, archivos ZHVI de ciudades y vecindarios, 31 de agosto de 2026
23. Probate Code §10810, honorarios del abogado
24. Probate Code §10800, honorarios del albacea
25. Probate Code §8961, comisión del perito tasador del tribunal (probate referee)
26. Probate Code §9100, plazo para reclamaciones de acreedores
27. Probate Code §13151, petición de residencia principal
28. Government Code §27287, reconocimiento (acknowledgment) exigido para registrar
29. Revenue and Taxation Code §62, transferencias a un fideicomiso revocable
30. Revenue and Taxation Code §480.3, tarifa de $20 sin PCOR
31. Government Code §27388.1, tarifa de registro SB 2 y exenciones
32. Assembly Bill 2224 (Stats. 2026, ch. 292), tarifas de registro desde el 1 de enero de 2027
33. Proposición 19, California State Board of Equalization
34. San Francisco (población del Censo de 2020 y coordenadas), Wikipedia